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你现在买的房子已经很难跑赢大盘了

发布时间: 2023-12-31 09:27:58 来源:阳光房系列

  无论是600万预算的客户,还是2000万预算的客户,最近被问的最多的问题——“我要看能增值保值的房子,最起码能跑赢大盘。”

  那咱就先来看看大盘,2010年-2023年(截至11月末),新房和二手房成交均价,以及涨幅走势。

  2015年以前,新房和二手房价存在一个错峰关系,新房领涨,次年二手房补涨,价格波动比较大。

  2014-2017年,无论新房还是二手房,都是闭着眼睛入,价格持续上涨。这一段时期,主基调是“稳增长、去库存”,属于政策刺激期。2016年市场过热,限购重启,在政策尾部上车的需求反映在新房2017的房价上。

  2020-2023年,经历三年“口罩时期”,新房和二手房分化显而易见,新房持续保持小幅增长状态,近3年大盘新房均价增幅在5%左右,而二手房连续2年价格处于跌幅状态。

  再看二手房和新房的均价差值,慢慢的变大,新房持续拉高,二手房持平微跌,趋势明显。

  从2010年发布“限购令”,到2014年去仓库存储上的压力之下,“解除限购”;再经历2015、2016年的暴涨期,市场过热,2016年“限购”重启。北京楼市的房价波动很大,越调越涨的状态。

  2017年开始楼市政策收紧,持续加码,调控收紧常态化,终于看到ZF乐见的维稳的波动。

  然而,天不从人愿,就在中国楼市进入深度调整期,碰到了2020、2021、2022三年“口罩时期”,对中国的经济以及国民生活影响巨大,叠加中国贸易关系恶化,美国加息等经济扰动因素,中国房地产市场还是来了个“硬着陆”。

  从教培行业受挫,地产某大、某创等大企业暴雷,互联网大公司接续裁员潮,中国的经济面临重大的挑战。很多粉丝会问,楼市咋就扶不起来了呢?根子在中国的大经济。

  今天说几句,归根结底,想对大家说的是:中国的楼市已经是另外一番景象了,不要还抱着2012年、2016年一飞冲天的幻想,现在的“大盘”,不是你理想中的“大盘”了,第一先考虑自住,合理预期。

  矫正你心中的“大盘”。所谓的跟上“大盘”,“大盘”新房均价5%的年增长是合理预期。预期不要太高,目前的国际局势、中国经济、地产行业都不支撑高预期。

  “老破小”二手房多留无益,金融属性会逐渐减弱,数据已能看到新房和二房价差持续拉大。未来,在新房改之下,大量政策性住房入市之后,对“老破小“二手房又是一波冲击,同样的居住属性,自住客户大概率要选择舒适度更好的政策性住房。

  我个人觉得,在地段、产业、小区品质背后,有4个维度值得考虑,来衡量您看的房产是不是优质资产,不说增值,起码保值,跑平大盘。

  所谓的核心城市、核心地段,说的就是对稀缺资源的占有,顶级的教育资源、生态资源、文化资源、配套资源的占有。

  最近10年内,2000-3500万房子成交套数最多的小区排行之首是万城华府,就是这一个逻辑,核心地段占据稀缺资源。这也是豪宅的价值基础。

  如果,我们普通来百姓够不到核心地段和顶级资源,是不是其他房子都不行了?未必。若不是核心地段,那就要看区域的成长性。

  我今天买的房子,交房时我能享受到什么交通配套、教育、生活配套。3年后,这个区域能变成什么样,5年后能变成什么样,这个就是预期。如果,只画大饼,没明确的时间节点的规划,我劝您慎重。

  选房子,选地段,要看区域现状,以及5年之后,有什么变化,有哪些新的东西加持。未来的这些变化,就是保值增加值的价值支撑。

  最近,我们从始至终在带西红门玖玥府的看房团。之所以我们会推荐这个板块,也是因它是五环内,价格最低,且发展路径最清晰的板块。你能非常清晰的看到3-5年内这个板块的变化,能不能符合您自己的居住要求。

  不用更远了,5年差不多,如果现在“荒”一点儿,5年后依然看不到有便利的生活圈,我劝您还是放弃吧。

  说西红门,顺带着说下森与天成。5年之后,西红门这边成熟,大批居民入住,19号线南延开通,学校稳定,商业配套齐全,2站地开外的森与天成该如何自处?大量的有价差、有品质的次新,能不能冲击建发璟院说不好,但是一定会干翻森与天成的二手。

  产业在房产保值增值属性上很重要,东五环的望京、北四环的中关村,包括近年来的亦庄,产业给地产红利的加持至关重要。

  产业,说到底,给楼市带来的是高素质、高支付力的人群,接盘客户的厚度就足够,价格就能坚挺;产业持续发展,带来源源不断的购买需求,那么,房产后期的流通性就能保证。

  另外,以产业区为中心,轨道交通可以串联起来的居住区域也能放心选。产业人群外溢的有效选择。

  朱辛庄为什么火,靠它旁边的“生命科学园”吗?支撑不起来。还是靠中关村一路至西二旗的互联网大厂。

  闭眼睛选梧桐星宸啊。就是这一个道理,梧桐星宸依靠昌平线连接中关村、西二旗的产业圈,是产业人口自然的居住流向,位置靠近地铁,二手的流通性没问题。

  而建发观堂府,地处北六环外的昌平新城了,客群都不一样了。没有哪个在中关村的小年轻愿意跑到北六环外去住。昌平老城的改善倒是会选那边。客群基数就不一样了。

  为什么我们买房爱买新房。新房和二手房在建筑品质上完全不一样。2010年的房子,算次新了,大家都看看有多少是用塑钢窗的。再看看新房,基本都是断桥铝,三层双中空玻璃窗,保温、节能、降噪,都不在一个梯度上。

  包括小区规划上的升级,现在无论刚需盘还是改善盘,基本都是人车分流,老人孩子都安全。不看老小区,看次新,有几个能做到。

  刚需客户,要看户型,楼层,户型有硬伤,楼层太低,对后期的价格涨幅和流通速度,影响都比较大。

  改善盘,除了户型、精装,这些基础项,要看公区的配置,景观园林、入户大堂、车库,最最重要的是物业。

  我最怕粉丝跟我说,哪增值保值,我就买哪。现在,谁能跟你说,你买这儿肯定涨!说了,你敢信?

  所以,房子还是优先回归到自住逻辑,满足自身的通勤、孩子的教育、老人买菜、看病就医这些基本生活圈之后,再想一想,我这一个项目跟产业关系,有只有少数多的接盘侠,区域未来变化,小区的品质能不能够满足跟政策性住房的区隔,相信你自己也有答案。